Mercato Immobiliare: Crescita dei Prezzi in Rallentamento, Affitti in Ascesa

Il mercato immobiliare italiano mostra segnali contrastanti. Mentre la crescita dei prezzi delle case rallenta, i costi degli affitti aumentano a causa di una domanda in crescita. Questo scenario solleva interrogativi sull'accessibilità all'abitazione, con un'attenzione particolare alle dinamiche nelle principali città italiane.

Compravendite Immobiliari: Crescita Trainata dai Mutui

Secondo il terzo Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma, le compravendite dovrebbero chiudere il 2025 con una crescita del 5,5%. Questo incremento è principalmente attribuibile agli acquisti finanziati con mutuo, che hanno beneficiato del calo dei tassi di interesse. Si registra anche un leggero recupero del potere d'acquisto legato alla diminuzione dell'inflazione.

"A trainare il comparto dell’acquisto di abitazioni sono state proprio le compravendite assistite da mutuo che sono cresciute del +25,5% in termini tendenziali nel primo semestre 2025. Al contrario, quelle sostenute da liquidità, hanno mostrato una sostanziale stabilità."

In particolare, le compravendite assistite da mutuo hanno registrato un aumento del 25,5% nel primo semestre del 2025, mentre quelle sostenute da liquidità sono rimaste sostanzialmente stabili.

Andamento dei Prezzi: Crescita Moderata e Costante

I prezzi delle abitazioni mostrano una crescita moderata ma costante. Dopo un aumento dell'1,3% nel primo semestre, si prevede un +0,6% nel secondo semestre del 2025. Questo andamento è attribuibile a un effetto trattativa positivo che ha limitato la correzione al ribasso della domanda, mentre le aspettative dei venditori si sono stabilizzate.

"crescita moderata ma costante"

Complessivamente, i prezzi nominali delle abitazioni hanno registrato un aumento medio dell'1,5% su base annua, confermando un trend positivo ma in progressivo rallentamento rispetto al biennio 2022-2023.

Previsioni per il Triennio 2026-2028

Le previsioni per il triennio 2026-2028 indicano una crescita moderata delle compravendite, con un aumento dello 0,9% nel 2026, dello 0,7% nel 2027 e dell'1,4% nel 2028, superando quota 780mila transazioni al termine del 2028. Tuttavia, la crescita dei prezzi delle abitazioni è destinata a perdere progressivamente intensità, con tassi inferiori all'inflazione: +1% nel 2026, +0,7% nel 2027 e +0,5% nel 2028.

Prezzi nelle Città Italiane: Un Quadro Variegato

Il quadro dei prezzi nelle principali città italiane è diversificato. Milano si conferma la città più cara, con oltre 3.500 euro al metro quadro, seguita da Venezia e Roma. Catania, invece, è la città più economica, con poco più di 1.100 euro al metro quadro.

| Città | Prezzi medi (€/mq) – II sem 25 | | -------- | ----------------------------- | | Milano | 3.553 | | Venezia | 3.115 | | Roma | 3.004 | | Firenze | 2.633 | | Bologna | 2.277 | | Napoli | 1.945 | | Padova | 1.633 | | Torino | 1.629 | | Bari | 1.606 | | Cagliari | 1.492 | | Genova | 1.445 | | Palermo | 1.189 | | Catania | 1.157 |

Mercato degli Affitti: Domanda in Crescita e Canoni in Aumento

Si registra uno spostamento della domanda potenziale d'acquisto verso la locazione, con una percentuale del 49% rispetto al 51% degli acquirenti. Secondo gli agenti immobiliari, la crescita della domanda di affitto è dovuta principalmente al fatto che la locazione rappresenta una soluzione temporanea in attesa di condizioni di mercato più favorevoli per l'acquisto. Inoltre, la locazione offre maggiore flessibilità rispetto ai cambiamenti nel mondo del lavoro e negli stili di vita. Questo aumento della domanda ha portato a una nuova spinta ai canoni, che crescono del 3,5% su base annua. I contratti ordinari diminuiscono del 2%, mentre quelli transitori e per studenti registrano aumenti significativi, rispettivamente del 3,1% e del 9,5%.

Conclusione

Il mercato immobiliare italiano si trova in una fase di transizione, con la crescita dei prezzi delle case in rallentamento e un aumento della domanda di affitti. Le compravendite sono sostenute principalmente dai mutui, mentre il futuro del mercato è incerto, con previsioni di crescita moderata e tassi inferiori all'inflazione. La dinamica dei prezzi e degli affitti varia significativamente tra le diverse città italiane, riflettendo le peculiarità economiche e sociali di ciascuna area.